Schuldhulpverlening en verhuur: de stand van zaken anno 2025

Schuldhulpverlening en verhuur: de stand van zaken anno 2025

Sinds 2021 zijn verhuurders verplicht om huurachterstanden tijdig te melden bij de gemeente. Rechtbanken wegen deze meldplicht zwaar: wie niet meldt, loopt het risico dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming niet wordt toegewezen. Maar anno 2025 waarschuwen hogere rechters voor een té rigide toepassing van deze regels. Wat betekent dit voor u als verhuurder?

In deze blog bespreken we enkele opvallende ontwikkelingen in de rechtspraak sinds 2023. In een vervolgartikel volgt een praktisch stappenplan voor verhuurders die te maken krijgen met een huurachterstand

De meldplicht: wat houdt die precies in?

Op grond van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Bgs) moet de verhuurder, zodra sprake is van een huurachterstand, de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand doorgeven aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente (de ‘vroegsignaleringsmelding’) mits aan vier voorwaarden is voldaan:

1. de verhuurder heeft persoonlijk contact gezocht met de huurder;
2. de huurder is gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
3. er is ten minste één schriftelijke herinnering gestuurd over de betalingsachterstand;
4. in de herinnering is de huurder gevraagd om schriftelijke toestemming om diens contactgegevens aan het college te verstrekken, en de huurder heeft hierop niet (afwijzend) gereageerd.

De voorwaarden zijn helder, maar wat betekent dat in de praktijk? Hieronder bespreken we enkele uitspraken waarin de meldplicht concreet aan de orde kwam.

Hoe oordelen rechters over de meldplicht?

Bewijs van melding (vereist)

Veel kantonrechters verwachten dat de verhuurder in de dagvaarding al aantoont dat is voldaan aan de meldplicht. Met name bij de rechtbanken Amsterdam en Noord-Holland hechten de rechters eraan dat naleving van de informatie- en meldplicht wordt onderbouwd met bewijsstukken, zoals een verzonden herinneringsbrief en een bewijs van aanmelding bij de gemeente.

Ontruiming afgewezen bij niet melden

Er zijn diverse uitspraken waarin gevorderde ontbinding en ontruiming worden geweigerd omdat de verhuurder niet (tijdig) had gemeld. Zo wees de rechtbank Noord-Holland op 12 februari 2025 een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af, ondanks een aanzienlijke huurachterstand van EUR 13.000. Eén van de redenen was dat de verhuurder lange tijd had stilgezeten en niet aan zijn verplichtingen had voldaan om de huurder op schuldhulpverlening te wijzen en aan te melden. [1]

Te laat of te vroeg dagvaarden: beide riskant

De rechtbank Amsterdam oordeelde in maart 2024 dat een huurder met een huurachterstand van ruim € 5.000 toch in de woning mocht blijven. De reden hiervoor was dat de verhuurder weliswaar een melding had gedaan, maar vervolgens te lang had gewacht met dagvaarden. Doordat de verhuurder “voortborduurde” op de oude melding, werd de vordering tot ontbinding afgewezen. [2] Dit sluit aan bij de gedachte dat een melding na verloop van tijd zijn actualiteit verliest.

Melding te oud (6-maandenregel)

In Rotterdam hebben de kantonrechters per mei 2024 expliciet beleid vastgesteld. Dit houdt in dat wanneer tussen de vroegsignaleringsmelding en de dagvaarding meer dan zes maanden is verstreken, de vordering tot ontbinding in beginsel wordt afgewezen (de zogenaamde 6-maandenregel). Alleen als de verhuurder kan aantonen dat er een gegronde reden is om toch uit te gaan van een eerdere melding, kan hiervan worden afgeweken.

Melding te vroeg (2-maandenregel)

Omgekeerd mag een verhuurder niet te snel na een melding dagvaarden. De rechtbanken Rotterdam en Midden-Nederland hanteren het uitgangspunt dat er minimaal twee maanden moet zitten tussen de melding bij de gemeente en de betekening van de dagvaarding (de 2-maandenregel).

Actie gemeente niet voor rekening van de verhuurder

In een uitspraak van april 2025 oordeelde de rechtbank Midden-Nederland dat het uitblijven van gemeentelijke actie in de tussentijd niet voor rekening van de verhuurder komt. Een verhuurder maakt geen misbruik van procesrecht door na ruim twee maanden (in dat geval elf weken) te dagvaarden. Dit is in lijn met het beleid van de kantonrechters, ook al was de schuldhulpverlening op dat moment nog niet opgestart. [3]

Strikte regels? Hof kiest voor maatwerk

In een recente uitspraak erkent het gerechtshof Den Haag het belang van een vlotte dagvaarding na een melding, maar oordeelt het hof dat het strikte Rotterdamse beleid “in zijn algemeenheid te ver gaat”. Het nieuwe beleid houdt te weinig rekening met de zwaarwegende belangen van verhuurders. [4]

In de betreffende zaak had de kantonrechter de nieuwe zesmaandentermijn zonder meer toegepast. Het hof vond echter dat van de verhuurder niet mag worden verlangd eerst te bewijzen dat hij mocht uitgaan van een oudere melding, voordat de rechter de overige omstandigheden van het geval betrekt. Het hof vernietigde daarom het vonnis en honoreerde alsnog de vordering tot ontbinding en ontruiming.

De rechter moet altijd (ook als de huurder niet verschijnt) alle omstandigheden van het geval meewegen en mag niet op voorhand één factor doorslaggevend verklaren. Er moet steeds een belangenafweging worden gemaakt om te beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Aan de ene kant staat het concrete belang van de huurder bij het behoud van de woning; aan de andere kant het belang van de verhuurder om, in geval van een niet-betalende huurder, de woning weer beschikbaar te krijgen.

Tot slot

Hoewel alle feiten en omstandigheden een rol spelen, is het voor verhuurders sterk aan te raden om de wettelijke meldplicht en de daarbij gehanteerde termijnen nauwkeurig te volgen. Zo wordt voorkomen dat een vordering tot ontbinding en ontruiming alsnog strandt op een formeel punt.

Heeft u vragen over dit onderwerp of andere huurrechtelijke kwesties? Neem dan gerust contact op met Fenna Koopman of René Sekeris.

[1] Rechtbank Noord-Holland 12 februari 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:1246.

[2] Rechtbank Amsterdam 12 maart 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:1379.

[3] Rechtbank Midden-Nederland 9 april 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:1583.

[4] Gerechtshof Den Haag 18 maart 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:354.